マンション管理特集
管理で決まるマンション価値
良管理、少負担が入居者からの信頼を勝ち得る
■北洋建設 ■東福互光 ■ファビルス
長年の夢だったマンションを購入、いざ入居してもこれですべてが終わったわけではない。マンションライフを全うするには、日ごろの管理をきちんと行うと同時に、20年、30年後の修繕に備えねばならない。今やマンションは、資産を残すために管理を買う時代とさえいわれ、高い専門性を持つ管理会社は激しい業者間競争に打ち勝つべく、さまざまな取り組みを行っている。この特集では弊誌が推奨する管理会社などのサポート企業を紹介する。
競争が激化する管理会社 質の高いサービスを提供
今や国内の分譲マンションの供給戸数は400万戸を超え、1000万人以上がマンションで生活している。マンション生活は鍵1本で安心して暮らせることや、プライバシーが守られることなど一戸建てにはない魅力がある半面、マンションが一つの建物を区分所有する集合住宅である以上、エントランス、階段、廊下、エレベーターなどの共用部分については区分所有者全員で組織する管理組合が管理しなければならない。だが、実際にはほとんどのマンションにおいて業務を管理会社に委託しているのが現状だ。国土交通省によると、2004年3月時点で登録されている管理会社数は2551社。本来、高度な専門性が必要とされている業種にもかかわらず、以前は法規制がなかったことから多くの業者が乱立していた。だが01年8月、「マンション管理適正化法」が施行されたことから管理会社は登録制となり、住民に対し重要事項についての説明責任が明確になったほか、国家資格となっている「管理業務主任者」を30管理組合につき1人以上、各事業所に置かねばならないなどの規制が設けられ、適性を欠く管理会社は徐々に排除されつつあるようだ。
こうした状況下、各社とも低価格でより質の高いサービスを提供、またフロントマンや管理員など人材育成に重点を置き、他社との差別化を図るなど業者間の競争は激しさを増すばかりだ。一方の組合もこれまで当然のように支払っていた管理費の見直しを進め、削減分で修繕積立金を増やし将来に備えるといった対策を立てている。ちなみに国土交通省の03年調査によると、マンション1戸当たりの年間管理費は平均で約15万円。これを少しでもを抑えたいとの思いは当然だ。
しかし価格だけで管理会社を変更すると意外な落とし穴が待っている。福岡市内のあるマンション管理組合は費用削減のため、数社から見積もりを取り、その中で一番安く、これまでより2割ほど安い業社へ変更したが、日常管理の質がかなり落ち、再度、業者変更を検討しているという。業者を選定する場合、価格はもちろんだが、サービスの質や内容などを詳しく確認しておく必要がある。またその会社が管理しているマンション組合から評判を聞くこともよりよき業者選定の一助になろう。
住民との信頼関係こそが管理会社生き残りのカギ
今年1月、国土交通省から発表されたマンション標準管理規約第27条には「地域コミュニティにも配慮した居住空間者のコミュニティ形成に要する費用」とある。つまりこれからのマンション管理ではマンション住民同士のコミュニケーション促進が不可欠というわけだ。
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マンション管理の現場はハード、ソフトともに進化するこうしたことから各社は一様に、住人との信頼関係を構築することはもちろん、住人同士のコミュニケーションづくりをいかに行っていくかがこれからのカギを握っていると力説する。ある管理会社では自社が受け持つマンションが大規模修繕工事の際に積立金が足りなくなったため、組合の代わりに銀行に直接交渉を行い、見事に融資取り付けに成功した。またある管理会社は管理先のマンションが水害に遭ったとき、休日返上で現場へ駆けつけ復旧作業に当たり、住民から大いに感謝されたという。ほかにも花見、月見、盆踊り、消防訓練などを通じマンション住人同士のコミュニケーションを図る動きが目立っている。
日々老朽化する施設、設備のメンテナンスはもちろん、ライフスタイルの変化を予測した提案など、住民の立場になって実践行動することが信頼を勝ち得る王道であることは言うまでもない。
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