永住型の高品質マンションを買うならココ！
サバイバルに向け、真価が問われるマンション市場
競合激化が生む、品質のグレードアップ
■積水ハウス グランドメゾンシリーズ
■穴吹工務店 サ−パスマンションシリーズ
■新栄住宅 アンピールマンションシリーズ
■作州商事 EIR（エイル）マンションシリーズ
■JR九州 MJRシリーズ
■第一交通産業 グランドパレス・アーバンパレスシリーズ
■なかやしき アーティックスシリーズ
■みくに産業 JONAI TOWER
■矢緒企画 フェスティオシリーズ
■九州電工ホーム 大型ニュータウン・ベンタナヒルズ篠栗
■アーム・レポ アメックスシリーズ
■アイランド リスタシリーズ
今、マンションが「終（つい）のすみか」であることは、論をまたないだろう。
先ごろの「マンション居住者への総合調査」（国土交通省）でもマンションに「永住する」と答えた割合は過去最高（48％）となった。さらに全国では約1200万世帯のマンションがあり、「国民の3人に1人はマンションに住む」。
都市最大の生活基盤であり、社会的インフラの役目も担うマンションは、未来へ受け継ぐ、公共の財産としても、大いに見直されていい。そのマンションの市場に、ここへきて、新しい「うねり」が起きているという。
岐路に立つ、全九州のマンションデベロッパー
九州のマンションデベロッパー各社からは、一様にこんな声が上がっている。
（1）住宅ローン減税はじめ税制上の住宅取得優遇措置や（2）住宅金融公庫、銀行の貸出基準金利の低金利傾向が続く中、（3）各社競って「好立地・高品質・低価格」の物件を開発してきたこともあり、長引くデフレ不況下でも住宅市場を下支えしてきたマンションが、ここにきて新たな展開を見せ始めた。 1999年、新設の住宅取得による景気浮揚策として導入された住宅ローン減税は当初、「景気を刺激するカンフル剤」としての期待が高かったが、再三にわたって対象となる入居時期を延長するうち、「 “恩恵”は薄らぎ、モルヒネ化した」とも聞く。また、折からの景気回復を反映して銀行の金利も先高感が漂っている。
さらに原材料や建築コストも上がり始めた。建物の骨組みなどに使う建設用鋼材のH型鋼が急騰。 急成長する中国が大量の鉄鋼を輸入し、エネルギー消費が急増していることによる「素材インフレ」の一環だが、これと同時にゼネコンや工務店はすでに「損切り価格」での工事受注が限界に達しており、デベロッパーとの力関係による「微妙な綱引き」が演じられる。
用地購入、物件企画、そして販売で問われる「基礎体力」
引き渡しが決算末期になった場合など、代金決済が間に合わず、借入金や売掛債権を繰り越して、キャッシュフローから決算内容までを圧迫。次期以降の資金調達に影響を与えるため、常に「魅力的な立地環境にある土地を多く仕入れ、好企画の物件を提案。早期に販売（初月契約70％で安全圏）する」必要がある。
ここで、過去10年来連続して下落してきた地価も「下げ止まり」傾向が指摘され、市場への土地の放出も減ってきている。ここに、先述の住宅税制や取引先との関係変化も合わせてみると、今回の「岐路」は、まさにデベロッパーの「基礎体力」を問うものであり、各社の較差は広がっているといえる。
それも、単に勝ち組と負け組に分かれるといった次元ではなく、組織自体が残るかどうか、存亡をかけたサバイバルレースが展開されている。これも各社でよく引き合いに出される例えだが、18世紀のイギリスで生物学者、ダーウィンが唱えた「自然淘汰」と「適者生存」は、そのまま、21世紀のマンション業界にもあてはまる。
生き残れるのは「変化に適応できたデベロッパーのみ」。資本金が大きいとか、スタッフが多いというのはサバイバルへの必要条件ではあっても、十分条件ではない。そして、全九州で事業を進めるデベロッパーは、このスタンスを念頭に、独自の展開を貫いていている。
コンサル力、地域密着からブランド力、人間力向上へ
穴吹工務店は「サーパス小笹」（78年、福岡市）を皮切りに、全九州での発売戸数が通算で1万戸を記録（03年）。「徹底した地域密着戦略」を押し進め、販売面では、協力業者やユーザーが、新規のユーザーを呼んでくる「紹介率が4割」というのが心強い。
福岡県の地場デベロッパーとして「基礎体力」に自信をもつのが、新栄住宅。銀行、ゼネコンなどとの長期安定的な取り引きが続き、事業用地の仕入れも「前倒しで進む」。ヤングミセスを中心に支持を集めるマンションで、「市場に不朽のブランド力を確立する」。
「巨大な『地殻変動』のさなかにある、マンション市場を乗り切るために『人間力』を強化する」とは、作州商事。スタッフの専門技能を磨き、ビジネスマンとしての魅力もアップする。ミネラルウォーターや調味料なども扱っており、生活への提案領域は広い。 また、「市場がどう変わっても、マンションの生命線は（1）立地条件（2）利便性（3）企画力に尽きる」というのも各社共通の実感だ。
マンションの「生命線」を忠実に守って独自の展開
「街並みとの調和を意識し、その地に住む人々プライドを、住空間に表現したい」（なかやしき）。
「開発業者には周辺の環境や景観を損なうことなく、次代に受け継ぐ責任がある」（みくに産業）。 北九州市に本社を置く3社は、マンションが建つ「環境への配慮を最優先する」点で一致する。
「高齢者の都心回帰」志向に着目するのがJR九州。シニア世代には、水と緑豊かな郊外もいいが、病院など近く、交通至便で買い物にも好都合だと助かる向きが増えているのも事実。「健康的で便利な住まいの提供」に余念がない。
九州電工ホームは、最新のオール電化システムやIT(情報通信技術）を盛り込んだ大型ニュータウンを分譲中。24時間の防災体制からスポーツ、イベント施設まで備え、「安全と快適とをパッケージした街」が話題を呼ぶ。
シングルのビジネスマンとOL層を開拓するのが、矢緒企画。「単身者の持ち家願望」にフィットする企画で着実に市場を広げている。アームレポは「人気の一等地」にこだわり、資産価値をキープする物件を用意。「将来に向け有効活用」への道も開く。アイランドのマンション開発は「土地の“健康”状態チェックから始まる」。ポイントは「炭」にありそうだ。
さて、以下では、さらにつぶさに、デベロッパーのプロフィールを追ってみよう。
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